通过金融制度改革加快房地产健康发展的思考_评论网--全球最大的政经类评论门户网站

      马克思主义政治经济学认为，社会化再生产是生产消费和生活消费的有机统一，这个过程中既包括生产消费（直接的生产过程）和作为其媒介的形式转化（从物质方面考察，就是交换），也包含个人消费和作为其媒介的形式转化也即交换。社会化再生产实现的核心问题是在于实现物质的与价值的两个补偿，归根结底就是“合乎比例”的问题。按照这个基本理论，在房地产市场中，社会住房总产品的价值补偿和物质补偿，就是要求所有房地产开发商（生产部门）的房屋（产品）要卖得出去，即通过卖掉房屋（产品）收回价值，实现价值补偿；同时还要买得进来，即通过购买，把已消耗掉的各种物质资料买回来，实现物质补偿。但由于房地产供给结构具有一定程度的刚性制约，结构调整往往相对滞后，使得现有住房生产体系不能充分提供有效供给，这是造成房地产市场供求间结构性矛盾的根本原因。同时，党的十九大报告中指出我国社会主要矛盾的主要方面是不平衡不充分，这个不充分，从理论上来说永远存在，人的需求没有百分之百完全实现的状态。不充分，关键是不平衡带出来的，不平衡是结构问题，这种结构就必须克服，基于这样的一个认识，就是必须抓住供给侧结构性改革的契机，在供给侧发力着力化解社会主要矛盾，在不断深化供给侧结构性改革的历史进程中，动态的实现房地产市场经济总量和结构的均衡。
    一、居民、金融机构、政府三者之间的矛盾
    房地产行业与国民经济的众多行业有着广泛而密切的联系，在我国经济生活中具有举足轻重的地位，房子对居民而言既是基本消费资料，也是提高生活质量的重要方面，房地产行业对金融行业有着重大的影响，房地产金融是一个国家金融体系的重要组成部分。这里的房地产金融，是房产金融和地产金融的合称，既包括作为商品的房屋和建筑物在生产、流通、消费等环节发生的金融活动，又包括围绕土地所有权和使用权的交易和转让等环节发生的金融活体。从上述定义中，我们可以看到房地产金融对居民、金融机构、政府都有着十分重要的意义。如何协调三者之间在房地产这个问题上的冲突和矛盾，是解决房地产市场供求间结构性矛盾的主要方面，也是我们不断深化供给侧结构性改革的重要方向和目标。
    1、居民与金融机构的矛盾
     首先，居民与金融机构之间的矛盾。房产是一种价值不菲的商品，普通收入家庭需要积累若干年的收入才具有支付能力，这种需求与购买力不足之间的矛盾，需要通过金融来解决。金融机构是以盈利为目的的商业机构，防范风险是金融机构首先会考虑的，所以不会对所有的居民来提供这种金融服务，而需要对居民以及购买的房产进行各种风险识别，管理以及控制。在这一过程中，金融机构将根据国家的、行业的以及自身的风险管理能力来提供服务，居民将面临由于收入的不同，得到的服务不同的情况，甚至部分中低收入者会由于征信质量不高、融资成本高、手续复杂等被问题而不能得到金融机构的资金支持。因此，商业性金融存在的这种“嫌贫爱富”的情况，将导致居民不能平等、公平的享受金融服务，高收入者能获得支持，而中低收入者很难获得金融机构的资金支持。
    2、居民与政府的矛盾
    其次，居民与政府的矛盾。由于我国在土地改革中未将土地所有权进行彻底的改革，因此这里我们不讨论居民与政府在这个问题上的矛盾。我们将集中讨论居民在我国住房公积金制度的矛盾。我国在上世纪90年度初推行住房制度改革，1994年国务院在总结上海等试点的城市公积金制度基础上向全国进行推行，2002年修订了公积金管理条例，将其纳入了法制化轨道。但是我国住房公积金制度也面临诸多问题。一是住房公积金制度的覆盖面偏窄，到2017年年末住房公积金制度的覆盖面大约只有75%，大量在私营企业、民办非企业单位、城镇集体企业就业以及灵活就业的职工未被住房公积金制度覆盖。二是住房公积金的使用效率偏低，截止到2017年基金使用率只有60%左右，40%的公积金是闲置的。使用住房公积金的居民需要一次性拿出房价的20%-30%作为首付，这些要求使低收入者很难获得住房公积金贷款的支持，又陷入了与金融机构“嫌贫爱富”一样的问题中。
   3、金融机构与政府的矛盾
    最后，金融机构与政府的矛盾。由于政府对全国经济有着总体的调控，金融机构从自身盈利的角度出发很难适应宏观调控的要求。近年来经济的下行以及银行监管日趋严格，中央开始对房地产市场进行调控，但商业银行依然通过“银证”“银信”等通道方式向房地产行业违规发放贷款。为此，中央银行和银监局又开始出台各种政策打击各类“影子银行”，两者玩起了“猫捉老鼠”的游戏。金融机构愿意将各类资金投向房地产，是因为在我国房地产一方面能接受较高的利率，一方面能提供充足的抵押物。政府也可以通过调节房地产来调节经济，所以两者存在一定的矛盾。
    二、加快房地产金融体制建设的建议
   上述三大矛盾从根本上来是三大主体各自的目标不同带来的，金融机构有盈利的目标，居民有获得普惠金融服务的目标，而政府有发展经济，调控经济的目标。当然三者的目标也不是不可调和的，三者之间也可以看到共同的目标，金融机构希望通过更好的服务于居民来实现盈利的目标，政府也希望居民通过购买住房来发展经济，而居民也希望通过金融机构和政府的服务来实现居者有其房的目标。协调好上述三者之间的矛盾，通过金融的方法和手段去化解成为一个可能的选择，金融是经济的血脉，只是将血液运输到最需要的地方才能使整个机体发挥最大的效用。这也是加强房地产金融体制建设的着力点，笔者下面就谈谈具体的建议。
1、加快资本市场的建设，发展抵押贷款的证券化业务。
    我国的资本市场体量在逐年增长，不仅有利于房地产企业不断优化了融资渠道，也有利于将居民住房分割成有价证券，进而实现资产证券化。目前最有可能推动的就是抵押贷款的证券化业务。商业银行通过抵押贷款的证券化业务，增加了流动性资金，提高了资本充足率，而且对于期限错配的问题也可以得到解决。实行房产抵押贷款的证券化业务后，由于商业银行能很快收回贷款，可以有条件的适当降低首付款比例，对居民而言是非常有利的。
   2、推进住房制度改革，改革住房公积金制度。
    首先要制定政策目标，明确住房公积金制度是为了中低收入者提供更有针对性、更优惠的住房金融服务，其次将各地住房公积金管理中心改制成为政策性住房金融机构，利用其原有的网点优势和人员队伍优势，快速实现其职能的转变。最后改造政策性住房金融机构的业务范围，可为居民提供住房贷款贴息支持，尤其对于中低收入者的首套房进行商业贷时，可在获得资金支持的过程中给予利息补贴；也可在中低收入者进行房屋租赁时给予资金支持，允许使用公积金支付房租。
3、推进政府保障性住房建设，加快其金融扶持力度。
     在政府保障性住房建设中，由地方政府出面进行招投标，这一过程中必然导致地方政府的融资压力加大。前面提到的政策性住房金融机构将提供这方面的金融服务。该金融机构除了正常的收取公积金外，可以通过金融市场来扩展资金渠道，例如进入银行间同业业务市场拆借资金，向中央银行申请再贷款。政策性住房金融机构可以为经济适用房或限价房直接提供资金支持，也可允许为保障性住房贷款提供担保。
   4、进一步推广共有产权房，保证居民购房能力。
    共有产权房就是政府出地，居民出钱，共同拥有产权的住房。共有产权房比商品房多了保障性质，比廉租房多了商品性质，是商品房和保障房的复合体。共有产权房满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会的稳定，对政府而言，由于手里有部分产权，这部分产权可以通过金融机构在市场上融资或转让，变成财政收入。但是共有产权房如果需要转手，就会面临一些政策上的限制，如果出租，租金比例应该如何于政府分享，因此共有产权房的金融属性较低。同时，如何为共有产权房提供如商业银行贷款、公积金贷款也是当前政策的盲区。总之，政府通过推行商品房、共有产权房和廉租房，能够分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求。
   5、规范互联网金融建设，利用其改造房地产金融业务。互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活，通过将互联网金融引入房地产金融市场，让居民最大限度的打破传统由于商业银行垄断带来的信息、    服务、资金的不对称。因此，房地产与互联网金融的结合，将成为解决这类问题的一把钥匙。目前来看，这里业务主要还是依托P2P平台和众筹平台开展，P2P平台提供与房地产相关的各类贷款，较为常见的有，房屋抵押贷款，此外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。而众筹平台上的玩法更多，如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。目前已经发生了多起利用互联网金融进行诈骗的活动，政府严禁各类机构开展“首付贷”业务，并规范互联网“众筹买房”等行为。如何利用好新工具来更好的为居民住房服务是摆在政府面前的又一难题。
    总体来说，在当前我国经济形式处于整体转型的阶段，通过打造好房地产金融制度，使居民“居者有其房”，对转型期我国经济平稳较快发展具有重大意义。面对房地产这个关系到民生和经济的大事情，本文在分析了三组具体矛盾的基础上，指出虽然有矛盾，但是也有共同的利益，通过金融个工具，做好制度安排，有助于化解三者之间的矛盾。
(责任编辑：佚名)